HAK GUNA USAHA ( HGU) 

BAB I
PENDAHULUAN
 
A.     Latar belakang Hak Guna Usaha
Di dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok-Pokok Agraria Pasal 28 ayat (1) menyebutkan bahwa Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan.
Sebelum terbitnya Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960, pengertian tanah negara ditemukan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 tahun 1953 (L.N. 1953, No. 14, T.L.N. No. 362). Dalam Peraturan Permerintah tersebut tanah negara dimaknai sebagai tanah yang dikuasai penuh oleh negara. Substansi dari pengertian tanah negara ini adalah tanah-tanah memang bebas dari hak-hak yang melekat diatas tanah tersebut, apakah hak barat maupun hak adat (vrij landsdomein). Dengan terbitnya UUPA tahun 1960, pengertian tanah Negara ditegaskan bukan dikuasai penuh akan tetapi merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.[1]
Dasar hukum ketentuan hak-hak atas tanah diatur dalam pasal 4 ayat 1 UUPA, yaitu “Atas dasar hak yang menguasai dari negara atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.
Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari negara atas tanah dapat diberikan kepada perseorang baik warga Negara Indonesia maupun warga negara asing, sekelompok orang secara bersama-sama dan badan hukum baik badan hukum private maupun badan hukum politik.
B.     Tujuan Hak Guna Usaha
1.      Untuk mengetahui bagaimana terjadinya Hak Guna Usaha pada undang-undang
2.      Untuk mengetahui tata cara dan syarat-syarat dalam Hak Guna usaha
3.      Untuk mengetahui bagaimana proses  dan hapusnya Hak Guna Usaha
 
 

 
BAB II
HAK GUNA USAHA
 
A.     Pengertian Hak Guna Usaha
Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh Negara dalam jangka waktu tertentu sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 29, untuk perusahaan pertanian atau peternakan (Pasal 28 UUPA). Tujuan pengguna tanah yang mempunyai dengan Hak Guna Usaha itu terbatas yaitu pada usaha pertanian, perikanan dan peternakan.
Hak guna usaha termasuk Hak Atas Tanah yang buka bersumber pada hukum adat, malainkan atas tanah baru yang di adakan untuk memenuhi keperluan masyarakat modern. Menurut ketentuan pasal 29 UUPA, jangka waktu paling lama 25 tahun dan untuk perusahaan tertentu yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan paling lama 35 tahun.
Ciri-ciri hak guna usaha sebagai berikut:
1)      Hak yang harus didaftarkan
2)      Dapat beralih karena pewarisan
3)      Mempunyai jangka waktu terbatas
4)      Dapat dijadikan jaminan hutang
5)      Dapat dialihkan kepada pihak lain
6)      Dapat dilepaskan menjadi tanah negara
 
Hak guna usaha dapat diberikan atas tanah  yang  luasnya  paling  sedikit  5 Ha dan maksimalnya 25 Ha. Sedangkan untuk badan hukum luas minimalnya 55 Ha dan luas maksimalnya ditetapkan oleh Kepala Badan Pertanahan‎ Nasional (Pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996).
Ciri-ciri yang melekat pada hak menurut hukum, dalam catatan Satjipto Rahardjo[2], mengandung unsur-unsur sebagai berikut :
a)      Hak itu dilekatkan kepada seseorang yang disebut sebagai pemilik atau subjek dari hak itu. Ia juga disebut sebagai orang yang memiliki titel atas barang yang menjadi sasaran dari pada hak.
b)      Hak itu tertuju kepada orang lain, yaitu yang menjadi pemegang kewajiban. Antara hak dan kewajiban terdapat hubungan korelatif.
c)      Hak yang ada pada seseorang ini mewajibkan pihak lain untuk melakukan (commission) atau tidak melakukan (omission) sesuatu perbuatan, yang disebut sebagai isi dari pada hak
d)      Commission atau omission itu menyangkut sesuatu yang disebut sebagai objek dari hak,
e)      Setiap hak menurut hukum mempunyai titel, yaitu suatu peristiwa tertentu yang menjadi alasan melekatnya hak itu kepada pemiliknya.
 
B.     Dasar Hukum
1)      Undang-undang No. 5 Tahun 1996
2)      Undang-undang No. 21 Tahun 1997 jo. No. 20 Tahun 2000
3)      Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun (Pasal 9 – 18)
4)      Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo. Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan‎Nasional No. 3 Tahun 1997.
5)      Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1998
 
C.     Terjadinya Hak Guna Usaha
Terjadinya hak guna usaha karena keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk, adapun tata cara dan syarat permohonan pemberian Hak Guna Usaha (Pasal 6 dan 7 PP No. 40  Tahun 1996) lihat Bab tentang Tata Cara Perolehan Hak Atas Tanah.
Pasal 8 Permen Agraria / Kepala BPN No. 3 Tahun 1999 menetapkan bahwa Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi berwenang menerbitkan SKPH atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 200 Ha. Prosedur terjadinya HGU diatur dalam pasal 17 sampai dengan 31 Permen Agraria / Kepala BPN No. 9 Tahun 1999.
 
D.    Jangka Waktu Hak Guna Usaha
Hak Guna usaha mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 35 Tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun (Pasal 29 UUPA).
Persyaratan yang harus dipenuhi oleh pemegang hak untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Usaha adalah :
a)      Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifatdan tujuan pemberian hak tersebut.
b)      Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
c)      Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
 
Berdasarkan rumusan pasal 8 tersebut, diketahui bahwa Hak guna Usaha dapat diberikan untuk jangka waktu maksimum (selama-lamanya) enam puluh tahun, dengan ketentuan sebagai berikut:
a)      Tanah tersebut masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996.
b)      Syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
c)      Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.[3]
 
E.     Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha
Berdasarkan Pasal 12 ayat 1 PP No. 40 Tahun 1996, pemegang Hak Guna Usaha berkewajiban untuk :
a)      Membayar uang pemasukan kepada Negara
b)      Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan sesuai peruntukan pemberian haknya.
c)      Mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis.
d)      Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha
e)      Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
f)        Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan Hak Guna Usaha
g)      Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada Negara sesudah hak Guna Usaha tersebut dihapus.
h)      Menyerahkan sertifikat hak Guna Usaha yang telah dihapus kepada Kepala Kantor pertanahan
 
F.      Pembebanan Hak Guna Usaha dengan Hak Tanggungan
Prosedur tanggungan atas Hak Guna Usaha adalah :
a)      Adanya perjanjian utang piutang yang dibuat dengna akta notariil atau akta dibawah tangan sebagai perjanjian pokoknya.
b)      Adanya penyerahan Hak Guna Usaha sebagai jaminan utang yang dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai perjanjian ikutan.
c)      Adanya pendaftaran Akta pemberian Hak Tanggungan kepada Kantor Pertahanan Kabupaten / Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan sertifikat Hak Tanggungan.
 
G.    Peralihan Hak Guna Usaha
Hak guna usaha juga dapat dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna usaha. Bentuk dialihkan tersebut berupa jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan dalam modal perusahaan yang harus dibuktikan dengan akta pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) khusus yang ditunjuk oleh kepala Badan Pertanahan Nasional, sedangkan lelang harus dibuktikan dengan Berita Acara Lelang yang dibuat oleh pejabat dari Kantor Lelang.
Peralihan Hak Guna Usaha wajib  didaftarkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat untuk dicatat dalam buku Tanah dan dilakukan perubahan nama dalam sertifikat dari pemegang Hak Guna Usaha yang lama kepada pemegang Hak Guna Usaha yang baru.
 
H.    Hapusnya Hak Guna Usaha
Hapusnya Hak Guna Usaha secara jelas telah diatur di dalam pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menjelaskan sebagai berikut:
a.         Berakhirnya jangka waktu sebagaimana yang ditetapkan dalam keputusan pemberian hak atau perpanjangannya,
b.         Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, karena :
1)      Pemegang hak tidak melakukan kewajiban-kewajibannya, yaitu :
a)      Tidak membayar uang pemasukan kepada negara;
b)      tidak melaksanakan usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan sesuai dengan peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputuan pemberian haknya;
c)      Tidak mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;
d)      Tidak membangun dan/atau menjaga prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha;
e)      Tidak memelihara kesuburan tanah dan tidak mencegah terjadinya kerusahan sumber daya alam serta kelestarian lingkungan;
f)        Tidak menyampaikan laporan secara tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan dan pengelolaan Hak Guna Usaha;
g)      Tidak menyerahkan kembali tanah dengan Hak Guna Usaha kepada negara setelah hak tersebut hapus;
h)      Tidak menyerahkan sertifikat Hak Guna Usaha yang telah berakhir jangka waktunya kepada kantor pertanahan
 
2)      Adanya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
c.       Dilepaskan oleh pemegang hak secara sukarela sebelum jangka waktunya berakhir;
d.      Dicabut untuk kepentingan umum;
e.       Ditelantarkan (objek Hak Guna Usaha tidak dimanfaatkan sebaik mungkin oleh pemegang hak);
f.        Tanahnya musnah, misalnya akibat terjadi bencana alam;
g.       pemegang hak tidak lagi memenuhi syarat dan tidak melepaskannya kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak.[4]
 
Hapusnya HGU mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996[5].

 
DAFTAR PUSTAKA
 
Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000
 
 
Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan, Hak-Hak Atas Tanah, Jakarta, Kencana, 2008
 
Budi Harsono, Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, Jakarta: Kencana, 2009

[1] Hal ini telah dijelaskan dalam Penjelasan Umum II (2) UUPA yang secara jelas meyatakan prinsip untuk mencapai apa yang ditentukan dalam pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar tidak perlu dan tidaklah pula pada tempatnya, bahwa bangsa Indonesia ataupun Negara bertindak sebagai pemilik tanah.
[2] Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000, hal. 55
[3] Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja, hal.158
[4] Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan, Hak-Hak Atas Tanah, (Jakarta, Kencana, 2008 hal. 172
[5] Budi Harsono, Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, (Jakarta: Kencana, 2009), hal.145-146

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s